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| 住まいを購入するときの税金 |
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| ■かかる税金 |
| ■契約するとき |
●印紙税
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| 土地・建物などの不動産の購入や住宅を新築する時、まずはじめにかかる税金が印紙税です。印紙税は、売買契約書・建築請負契約書やローン利用の際の金銭消費貸借契約書などの作成について売買金額、請負金額やローンの借入れ額に応じて1通ごとに一定の収入印紙を貼付し消印することによって納税します。 |
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・建物建築請負契約
・売買契約
・金銭消費契約（借入契約）
※不動産の譲渡・建築請負に関する契約には軽減がある |
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★ 連帯納付義務があります
印紙税のかかる文書を2人以上の人が共同して作成した場合には、連帯納付の義務があります。なお、不動産の交換などで、契約書に物件の表示だけで金額の記載のないものがありますが、この場合には200円の収入印紙を貼付することになります。 |
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★ 貼付しないと過怠税をとられます
収入印紙の貼付されない契約書は、法的には無効ではありませんが、印紙税法では、貼付を怠ると、通常の印紙税のほか、2倍の過怠税をとられます。また印紙を消さなかった場合には、その文書に貼付されるべき印紙税と同額の過怠税をとられますので、要注意です。なお、印紙を消すのは押印するか、署名でするかは任意です。 |
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| ■登記するとき |
| ●登録免許税 |
| 登録免許税は、不動産の所有権移転登記や保存登記、住宅ローン借入れの場合の抵当権の設定登記などに課せられる税金です。 「不動産の価額」は、固定資産課税台帳に登録されている価格（評価額）によります。また、新築住宅の場合は登記官の認定価格となります。これは実際の売買価格や建築価格より低くなっています。 |
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・建物の所有権保存登記
・土地・建物の所有権移転登記
・住宅ローンの抵当権設定登記
※住宅についての軽減がある |
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★ 新築住宅の税率は軽減されます
住宅を新築した時には、建物の保存登記をしますが、この所有権の保存に係る登録免許税は、原則的には、認定価格または、固定資産評価額（実際の価額より低い）の0.4％です。しかし、新築住宅で次の条件を満たしますと0.15％に軽減されます。
| ●軽減を受けるための条件 |
1 |
床面積が50m2以上のもの |
| 2 |
新築または取得後1年以内に
市町村長の証明書を添えて登記した場合 |
なお、建売住宅やマンションは購入者が直接、保存登記をするケースが多いのですが、その場合にも0.4％が0.15％に軽減されるようになっています。 |
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★ 住宅ローンの抵当権設定登記にも軽減があります
抵当権の設定登記に係る登録免許税は、原則的には、債権金額の0.4％ですが、上記の登録免許税が軽減される新築住宅、中古住宅の抵当権設定登記は0.1％に軽減されます。 ※「フラット35」「住宅金融公庫の直接融資」などの抵当権設定登記は非課税です。 |
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| ■取得したあと |
| ●不動産取得税 |
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・住宅用の土地・建物の取得
・非住宅用の土地・建物の取得
※すべてについて軽減があり、とくに住宅用の建物はさらに軽減 |
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| 住宅の建築や不動産の購入が終わったところで、次に待ち受けている税金が不動産取得税です。これは都道府県が課税する地方税で、不動産の売買・交換・買いかえ・贈与など、不動産の取得に際して課せられる税金です。税率は取得した不動産の固定資産税評価額の4％となっています。ただし新築住宅・中古住宅やその土地についてはさらに軽減があります。なお、新築住宅用地の条件は下記のとおりです。 |
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★ 住宅用土地も軽減されます
居住用、別荘以外のセカンドハウスの新築住宅や中古住宅を取得した場合には、税率軽減のほかに税額の軽減措置もあります。新築住宅の場合、住宅の固定資産税の評価額から1住戸あたり1,200万円が控除されますが、その条件は次のようになっています。
| 床面積が50m2（アパートなどは40m2）以上240m2以下 |
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★ 住宅ローンの抵当権設定登記にも軽減があります
● 次の（a）、（b）いずれか多い方の額が税額から減額されます。
| （a）150万円×3／100 |
| （b）（土地1m2当たり固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍＜200m2を限度＞×3／100 |
● この特例が受けられる条件は次のとおりです。
新築住宅用地
1. 土地を取得した日から3年以内に住宅を新築した場合（平成11年4月1日～平成20年3月31日までの土地の取得に限る。本則は2年）
2. 借地などで新築住宅を建て、その新築の日から1年以内にその土地を取得した場合。
3. 土地付新築住宅（マンションも含む）を自分が住むために購入した場合には、築後年数を問わず適用（平成11年4月1日以降に新築された住宅）
4. 自分が住むため以外の土地付新築住宅を築後1年以内に取得した場合 ※新築住宅は「床面積が50m2（アパートなどは40m2）以上240m2以下」の条件を満たしていること。 |
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★ 減額を受けるためには60日以内に申告を
不動産取得税の減額を受けるためには住宅や土地を取得した日から60日以内に、都道府県税事務所などに申告するのが原則です。なお、この手続きは都道府県によって異なる場合があります。 |
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| 不動産取得税がかからないケースもありますので、税務署等へお問い合わせください。 |
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| ■大幅に軽減される税金 |
| ■親から資金援助を受けたとき |
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| ●住宅取得資金の贈与特例 |
| 基礎控除110万円のほか「配偶者控除2,000万円の特例」 「相続時精算課税」制度がある。 |
| 土地や建物、あるいは現金を無償で取得すると、贈与税がかかってきます。贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に、贈与で取得した財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いた残額に、贈与税の超過累進税率で課税される税金です。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までに贈与を受けた人が所轄の税務署に申告することになります。なお、平成15年に創設された贈与税の「相続時精算課税」制度は、父母それぞれから適用でき非課税枠も大きく大変有利な制度ですが、一度この制度を選択すると、それ以降この制度を撤回することができませんので注意が必要です。 |
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| ●相続時精算課税制度 |
| 原則2,500万円まで非課税の「相続時精算課税」制度。 特例として「マイホーム資金」に3,500万円まで非課税。 |
| この制度は親から子(子が死亡している時はその子)への贈与を当面、2,500万円まで無税とし相続時に相続財産として精算課税されるものです。また特例として、マイホーム資金に限り、3,500万円まで非課税となるタイプも選択できます。 |
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★ 共通の諸要件
1. 非課税限度額以内であれば何回に分けても利用できます。
2. 一度、「相続時精算課税」制度を選択すると以後の贈与はすべてこの制度が適用され、同じ親からの贈与には通常の贈与税の制度(毎年の基礎控除110万円)が使えなくなります。この2つは、選択制となっていて、ご自分のライフステージにより選択してください。
3. 非課税枠を超えると一律20％の贈与税がかかりますが、相続時に相続税から控除されます。
4. この制度は父母それぞれから受けられます。 |
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★ マイホーム資金に限られる「相続時精算課税」制度 「3,500万円」特例タイプ
適用期間は平成15年1月1日から19年12月31日となっています。親(年齢制限なし)がその年の1月1日現在で20歳以上の子に、マイホーム資金として3,500万円を贈与しても、当面、贈与税がかからず、親の相続時に他の相続財産に含めて相続税として精算課税されます。非課税枠3,500万円を超えても、超えた贈与額分は一律20％の贈与税率ですみ、将来、精算課税される相続税から差し引くことができます。上記のチャート表の下段の「共通の諸要件」以外の条件を列記しておきます。
1. 子が死亡しているときは、その子(孫)が贈与を受けることができます。ただし、孫の場合も1月1日現在で20歳以上であること。
2. 贈与を受ける子の年収制限はありません。
3. 対象となるマイホームは、新しい住宅の建築・購入と中古住宅(木造で20年以内、耐火で25年以内。ただし、これを超える場合は新耐震基準を満たしたもの)の購入および一定の増改築。
4. 対象となる床面積は50m2以上で、1/2以上に相当する部分がマイホーム用であること。
5. 贈与を受けるときに、住所が日本国内にあること。
6. 贈与を受けた住宅資金はすべてマイホームの資金にすること。 |
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| ■戻ってくる税金 |
| ■住宅ローンを利用したとき |
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| ●住宅ローン減税 |
確定申告
10年間最高160万円が戻ってくる。 |
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| 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは住宅の新築・購入・増改築や住宅とともに取得した土地にローンを利用した場合、適用になる制度です。平成20年12月31日までの取得・入居に限り、10年間にわたり、最高160万円の所得税の税額控除が受けられます。また住宅ローンはいくら借り入れてもかまいませんが控除対象となるローンの残高は2,000万円までです。 |
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★ ローン減税が受けられる条件
1. 返済期間が10年以上の住宅ローンで年末の残債があること。
2. 住宅を取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、その年の12月31日まで居住していること。
3. 控除を受ける年分の合計所得が3,000万円（給与収入で約3,336.8万円）以内であること。 |
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★ ローン減税が受けられる住宅の条件
1. 住宅の床面積が50m2以上。
2. 住宅の1／2以上を居住用にしている（居住用部分だけが控除の対象）。
3. 中古住宅の場合、築年数が木造で20年以内、耐火建築物で25年以内であること。
4. 3の期間を超える新耐震基準に適合している住宅であること。
5. 増改築の場合は工事費用が100万円を超えるもので、大規模な修繕、模様替えであること（増改築後の全体の床面積が50m2以上あること） |
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★ ローン減税の注意点
1. 住宅とともに取得した土地も控除対象になりますが、土地取得後2年以内に住宅を新築し、6ヵ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲（3ヵ月以内に請負契約を締結すること）についても同様です。また、建売住宅、マンション、中古住宅などは、問題ありません。
2. 入居日は次のように決められています。
イ）住民票を移転する場合は住民票を移転した日。
ロ）住民票を移転しない場合は建物を新築（登記）した日。
3. その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。 |
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★ 確定申告が必要です
ローン減税を受けるためには、確定申告が必要です（ただし、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整）。確定申告書の「住宅借入金（取得）等特別控除」欄に必要事項を記入し、一定の書類を添付して申告します。 |
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★ ローン減税が受けられないケース
1. 適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年およびその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき。
イ）居住用財産の3,000万円特別控除。
ロ）居住用財産を譲渡した場合の税額軽減。
ハ）居住用財産の買いかえ・交換の特例。
ニ）既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買いかえ(いわゆる等価交換)の特例。
以上の特例により取得した住宅は、すでに大きな軽減を受けているので、このローン減税の適用はありません。
2. 適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧住居用資産を売却し1の特例を受けたとき。
3. 10年間に所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分。 |
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| ★ アドバイス |
・ 特例を受けるには確定申告が必要です。
・ 譲渡の相手が配偶者や直系血族などの場合や前年、前々年にこの控除・特例を受けているケースでは控除・特例を受けられません。 |
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| ★ 特例が受けられるマイホームとは |
1 現に居住している住まい
2 住まなくなって3年目の12月31日までに売却した住まい
3 留守家族の住む住まい
4 災害から3年目の12月31日までに売却した住宅跡地 |
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